Nhà đầu tư có nên mua nhà tại thời điểm bất động sản “ngàn năm có một”?
Tình hình “bất thường” của thị trường bất động sản
Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), năm 2022 ghi nhận biểu hiện mang tính “bất thường” từ thị trường bất động sản khi đầu năm thị trường bùng nổ, đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh nhưng đến cuối năm lại “trầm lắng”.
Nguồn cung khan khiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp và sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm.
Đầu năm 2022 giá tăng mạnh từ 20 - 30%, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Mức giá này tăng cao so với thực chất. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm có hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng. Về phân khúc bất động sản công nghiệp đầu năm khôi phục mạnh và ổn định, có thể xem là phân khúc là điểm sáng của thị trường. Còn phân khúc bán lẻ tăng trưởng từ đầu năm đến hết quý 3/2022 nhưng đến cuối năm cũng có dấu hiệu chững lại.
Đánh giá thực trạng sức khỏe hiện tại của thị trường bất động sản, VARS cho biết, nguồn cung hiện nay hạn chế và không phù hợp. Trong bối cảnh nhu cầu duy trì ở mức cao, vì vậy, tạo ra một thị trường lệch pha, bất hợp lý và không thực chất.
Trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD. Sự việc này đã làm nghiêm trọng hơn tình hình đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản. Dòng tiền bị Ngân hàng Nhà nước thắt chặt, tạo dòng tiền khó, làm giảm sức mua của thị trường.
Đơn vị này cho biết, chính sách đối với thị trường tài chính hiện nay chưa ổn định. Do vậy, việc huy động vốn phát triển của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, càng làm khó thêm cho nguồn cung của thị trường. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản thanh khoản yếu, dòng tiền thu hồi khó đang làm nghẹt thở, tắc mạch của thị trường.
Theo VARS, thị trường bất động sản ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch nhưng không phải do thực chất thị trường xấu. Mà có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.
“Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải ‘giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu’ nên rất dễ bị rơi vào tình trạng ‘đột quỵ’. Thị trường Bất động sản sụt giảm là một phần nguyên nhân khiến hàng triệu lao động thất nghiệp, trong đó bao gồm cả thị trường lao động ngành bất động sản và các ngành liên quan khác”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận.
Thị trường bất động sản thanh khoản yếu, dòng tiền thu hồi khó đang làm nghẹt thở, tắc mạch của thị trường.
Với người có nhu cầu mua để ở, đây là cơ hội hấp dẫn để có thể sở hữu căn nhà giá hợp lý. Đó là nhận định của những nhà đầu tư kinh nghiệm lâu năm
Trái với diễn biến tăng nóng ở thời điểm sau dịch, cận Tết, giá chung cư trên thị trường thứ cấp bắt đầu chững lại. Nhiều chủ nhà chủ động liên hệ môi giới để hạ giá nhà, tìm khách thuê. Nhiều người mua cho biết, 3 tháng trước khi đi tìm nhà để mua, giá một căn 3 phòng ngủ, diện tích hơn 80m2 tại dự án VOV Mễ Trì được chào bán với giá 3,2 tỷ đồng. Thì chỉ đầu tháng 12, phía môi giới thông báo, có nhiều căn hộ cùng diện tích, số phòng nhưng giá chào chỉ dao động 2,8-29 tỷ đồng.
Tương tự, một số căn hộ tại toà CT1, CT4, CT5 thuộc dự án Sucdio Mỹ Đình cũng được chào bán thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với tháng 11/2022. Tại dự án Vinhomes Smart City Tây Mỗ, nếu như thời điểm tháng 9/2022, để tìm được căn hộ diện tích 64m2, tầng trung với mức giá 2,6 tỷ rất khó. Nhưng đến đầu tháng 12, một số căn giảm còn 2,5 tỷ đồng. Thậm chí, giai đoạn cận Tết, người mua dễ dàng đàm phán hạ giá 100-150 triệu đồng so với mức giá chủ nhà phát ra.
Không chỉ loại hình căn hộ chung cư mà nhà trong ngõ cũng bắt đầu hạ giá. Tại Tây Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội), với tài chính 3 tỷ ở giai đoạn giữa năm 2022, người mua chỉ có thể lựa chọn căn nhà nằm sâu trong ngõ, diện tích khoảng 30 m2. Tuy nhiên, đến hiện tại, mức giá nhà trong ngõ đang "mềm". Đơn cử, mội giới tên An cho biết, cuối tháng 12/2022, căn nhà trong ngõ, diện tích 42m2, được chào bán với giá 2,95 tỷ đồng. Với loại hình nhà trong ngõ xây thương mại, mức giá giảm chung đều từ 100-200 triệu đồng, chưa kể thương lượng.
Tại Mỹ Đình, giá nhà trong ngõ từng neo ở mức giá 120-130 triệu đồng/m2. Kể từ thời điểm đầu tháng 12, mức giá nhà trong ngõ tại các khu vực như Phú Đô, Mễ Trì, Nhân Mỹ, mức giá chỉ hạ còn ở ngưỡng 90-110 triệu đồng/m2.
Anh Nguyễn Hoàng (môi giới nhà đất thổ cư tại Hà Nội) cho biết: "Đây là thời điểm rất thích hợp để người mua nhà lựa chọn. Chủ nhà đều hạ giá từ 200-300 triệu đồng/căn. Mức đàm phán tốt có thể thêm 100-200 triệu đồng. Tuy nhiên, giá nhà sẽ rất khó hạ sâu bởi nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội, nhất là khu vực trung tâm luôn nhiều. Chỉ số lượng hiếm chủ đất là nhà đầu tư vỡ nợ mới bán. Thế nên, người mua cần cân nhắc xuống tiền".
Cũng theo anh Hoàng, từ năm 2014 đến 2022, giá nhà trong ngõ chưa bao giờ giảm nhiệt. Giá nhà gần như tăng liên tục, từ năm này, sang năm khác. Ví dụ như năm 2014, một căn nhà 4 tầng, diện tích 50m2 tại Phú Đô chỉ có giá 2,1 tỷ đồng. Nhưng tới đầu năm 2022, giá căn nhà này lên tới 4,5 tỷ đồng. "Giá nhà trong ngõ rất khó giảm nên người mua cần đưa ra quyết định sớm thay vì chờ đợi bắt đáy"
Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc Mland Pro nhận định: "Năm 2023, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực vẫn có giao dịch. Nhu cầu này luôn tồn tại ở mọi giai đoạn của thị trường. Điển hình như phân khúc chung cư đang được các chủ đầu tư chiết khấu khá sâu, dự án khan hiếm. Đây là cơ hội 10 năm có một để mua được nhà giá hợp lý".
Chung quan điểm này, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nhấn mạnh, với nhà đầu tư thì phải cẩn trọng. Nhưng người mua nhà nên cân nhắc việc mua. Vì đây là cơ hội để sở hữu căn nhà với mức giá hợp lý.
